今回は土地から新築を探そうとされている方に、ぜひ読んでいただきたい内容になっています。
土地を探すとき、どうしても坪単価・住みたいエリアかどうか・土地の形状など、目に見える部分に気がいきがちですが、それ以外にも必ず確認していないと ”後悔する ” 羽目になるポイントを解説します。
土地は、安いなりの理由があったりするもの。
今回の記事を参考にして、「安物買いの銭失い」にならないようにしましょう。
それでは、今回の記事の要点から見ていきましょう。
・土地を検索する時には「低層住居地域専用地域」かつ「宅地」から優先的に選ぶようにしましょう
・上下水道の引き込みがある土地を優先的に選ぶようにしましょう。後々、多大な追加コストがかかる場合があります
・擁壁を立てないといけない土地は極力避けるようにしましょう
・ネットの情報で見るだけでなく、車などで実際にその土地に行ってみて、本記事で紹介したような項目に当てはまらないかどうか、自分の目で確認することが大事です
1. 地目 / 用途地域を確認する
ネットでの土地情報の中には、価格や面積以外に「地目」と「用途地域」という項目があります。
この2つの項目「よくわからない」と見ていない方も多いのではないでしょうか？
実は、土地を購入する上でかなり大事なポイントです。
地目とは、土地の種類を表しており、地目によっては家を建てることができない土地となっていることも。
答えから言えば、まず「宅地」に絞って探すことが無難です。
「雑種地」でも家を建てることはできますが、後述する上下水道設備の有無の観点から、少し不安が残るため、まずは宅地に絞って検索することをおすすめします。
1-1. 農地は家が建てられない
そして、反対に家が建てられない土地は「農地」です。
地目が「田」や「畑」になっている土地は、比較的安く魅力的に見えるかもしれませんが、家を立てるために農地転用という手続きが発生し、家が建てられないもしくは許可に何年もかかる、という事態になりかねません。
詳しくはこちらの記事（※以前の農地法の記事への内部リンク）で紹介していますので、気になる方は合わせてご覧ください。
1-2. 用途地域の確認
用途地域とは、その地域に家の高さや建ててもいい建物の種類（ビル・店舗など）が定められているものです。
一般的に住宅街と呼ばれる地域は、「低層住居専用地域」と呼ばれており、この用途地域であれば周りに大きな建物が立つリスクがなく、安心感が高いといえます。
低層住居専用地域には、第一種と第二種がありますが、その違いは「店舗が建てられるかどうか」です。
その店舗も150㎡以内の2階建てまで、になっているため住宅と大きく変わらない店舗しか建てることができません。
一方でその他の用途地域の場合、大きな工場や商業施設が建つ可能性もあり、家を建ててから、南側に大きなマンションなどが建つ、というリスクを考慮しなければなりません。
2. 上下水道・電気の引き込みの有無
2つ目の大きな注意点は、「上下水道が引き込んであるか」もしくは「前面道路まで上下水道が来ているか」という点です。
家を建てるためには、本体工事以外にライフラインと接続する工事が必須ですが、特に上下水道には注意が必要です。
分譲地のように既に上下水道が整備されている土地、もしくは以前に家が立っていた土地は上下水道が接続されているため安心感が高いと言えます。
この上下水道がきていないと、自分の土地まで引っ張ってこないといけなく、この費用だけで数百万円かかることも。
下水道が無ければ浄化槽になりますが、下水に比べて導入コストが高くつくことや、ニオイなどの問題も発生するため、下水が整備された土地がおすすめです。
電気については、一般的な町中であれば心配する必要性は低いものの、郊外の土地やまわりに家がない土地は上下水道と同様、注意が必要です。
3. 前面道路の幅と接道義務
家を建てるための条件として3つ目に紹介する点が、「接道2ｍルール」と「前面道路4ｍルール」です。
まず接道2mとは、家を建てるために道路に2m以上、接していなければならない、という法律があります。
この要件を満たしていない土地を販売していることは少ないですが、農地などでは接道していない場合もあるので、念の為に確認しておきましょう。
そして「前面道路4mルール」とは、接道している道路の幅が4m未満の場合、新築を建てる際にその道路の中心部から2m下がって家を建てないといけないルールがあります。
これを専門用語では「セットバック」と言いますが、強制的に道路として提供しないといけないため（境界上はご自身の土地となる）、実際に使える土地が小さくなってしまいます。
4. 隣地境界線がハッキリしているか
これは購入前に必ず確認するべきポイントで、購入をほぼ決定した土地には測量を事前に入れましょう。
測量を入れた時点で隣家からクレームが入ることもあり、境界トラブルに発展することもあります。
上図の写真のように境界ポイントの杭が打ってある場合は、こういったトラブルになる可能性は低いものの、隣家との関係性もあるため購入時点でハッキリさせておきましょう。
5. 擁壁地でないか（土地 / 道路・隣地に高低差）
意外に落とし穴かつ、多額のコストがかかるリスクのある「擁壁」。
擁壁とは自分の土地の土が崩れないように立てる壁のことですが、崖地に家を建てる場合、そして隣地と高低差がある場合、道路と高低差がある場合に擁壁が必要です。
この擁壁はケースバイケースではあるものの、安くて数百万円、高いと1千万円以上になることもあり、高低差がある土地は事前に不動産業者や工事業者におおよその金額を聞いておきましょう。
6. 電柱やゴミ置き場の有無
電柱はよくある不満点の1つです。
土地を購入する時点の重要事項説明書で説明をする義務があるような内容ですが、元々電柱が立っている土地なのか、もしくは移設の可否などは事前に確認しましょう。
またごみ置き場が、自分の土地の目の前、というケースもあります。
町内会で決めるなど様々なルールが有り、ごみ置き場に関しては一概に断定できませんが、その町内のゴミの日の朝に見に行くと安心でしょう。
もし、自分の購入予定の土地の目の前がごみ置き場になっている場合、移設をお願いするのも自治体や町内会にお願いしないといけません。
また他の方の土地に隣接している場合、その方の許可そして移設先の許可を得るなど、可能なものの意外と難しいポイントにもなりますので注意です。
7. まとめ
以上のような注意ポイントがありますが、いずれの項目もまずはご自身で、車などに乗ってその土地に行ってみることをおすすめします。
普段車に乗るのであれば、車が通れる道幅なのか、行きやすい道路形状か、の確認も含めて必要です。
そして現地では、この記事で紹介したポイントを実際に自分の目で確認していきましょう。
不動産屋の担当者に同行してもらうと、気づかない点も紹介してくれることもあるため、購入意思が高い場合は不動産屋や住宅会社の方と同行して確認しましょう。
土地はこのようにネット情報だけでは気づかない、隠れた「危険なポイント」が潜んでいますので、今回の記事も参考にしてください。
